Lowney Phase 8

 
NOUVEAU : Bienvenue à Griffintown !   NEW: Welcome to Griffintown!
Est-ce-que les prochains résidents de Griffintown auront comme cadeau des milliers d'autobus de la Rive-Sud devant leurs portes? Les dates pour la construction de la Phase 8 et l'utilisation d'un corridor d'autobus temporaire durant les travaux Bonaventure et du Corridor Dalhousie s'alignent. Les résidents des phases antérieures du Lowney luttent contre le plan depuis 2009.   Will Griffintown's newest future residents receive thousands of South Shore buses on their doorsteps as a housewarming gift? The dates for Phase 8 construction and the temporary bus route during construction of Bonaventure and the Dalhousie Corridor coincide. Residents of the earlier Lowney phases have been fighting the plan since 2009.
 
 
Résumé   Summary
Le Lowney Phase 8 (ou plutôt phases 8-11) est l'extension prévue du projet de condos urbains Lowney de Prével. La phase 8 occupera le site actuel d'un bâtiment industriel et un stationnement de surface, ainsi que le site historique du Diamond Court. Les environ 500 unités consisteront principalement d'un chambre à coucher. La première phase de développement est prévue pour l'automne 2011 (mais sera probablement accelérée).   Lowney Phase 8 (or rather phases 8-11) is the proposed continuation of Prével's Lowney condo project in Griffintown. Phase 8 would occupy the site of a current light industrial building and surface parking lot. It would equally occupy the site of the historic Diamond Court. The roughly 500 units will principally be single-bedroom. The initial phase of development is scheduled for Fall 2011 (but will likely be accelerated significantly).
 

Source : Annexe 2 de la consultation publique du 3 mai, 2010
 
Éléments clés   Key Elements
  • Changement du zonage de 12.5m à 25m, densité supérieure, résidentiel permis
  • 15% de logements abordables sur le site
  • 15% de logements sociales hors-site (Wellington & Murray)
  • Fonction commerciale au rez-de-chaussé du rue William
 
  • Zoning change from 12.5m to 25m, density increased, residential permitted
  • 15% affordable units on-site
  • 15% social housing off-site (Wellington & Murray)
  • Commercial spaces on William Street
 
Préoccupations du CSRG   CSRG Concerns
  • Le site est en bordure de trois édifices historiques et d'architecture supérieure : Gault Bros. Co. [1901] (Lowney Phase 1), Walter Lowney Co. [1905] (Lowney Phase 2) et le Garage Dow [1929] (ÉTS)
    • Toute nouvelle construction devrait complémenter et mettre en valeur ces bâtiments
    • Toute nouvelle construction ne devrait pas dépasser en hauteur ces bâtiments (approx. 20m)
    • Toute nouvelle construction devrait inclure des matériaux de construction et influences d'architecture typiques au quartier
  • Les logements sociales ne devraient pas être pelletés hors-site pour créer un ghetto ségrégé
  • L'espace piéton sur la rue William devrait être étendu et amélioré pour assurer une circulation sécuritaire donnant au site et entre l'ÉTS et le corridor de transport Bonaventure.
  • Les angles morts à l'intersection de Shannon et William sont à éviter
 
  • The site directly borders three historically and architecturally significant buildings: Gault Bros. Co. [1901] (Lowney Phase 1), Walter Lowney Co. [1905] (Lowney Phase 2) and the Dow Garage [1929] (ÉTS)
    • The new construction should complement and emphasize these buildings
    • The new construction should be limited to the height of these buildings (approx. 20m)
    • The new construction should use building materials and architectural cues typical of the neighbourhood
  • Social housing should not be dumped off-site in a segregated "ghetto"
  • Pedestrian space on William Street should be significantly widened and improved to allow for safe four-season active displacements to and from the site and between l'ÉTS and the Bonaventure transport corridor.
  • Blind angles should be minimised at the intersection of Shannon and William
 
Consultation public   Public Consultation

Les citoyens ont exprimés les préoccupations suivantes à la consultation publique du 3 mai, 2010 tenue à l'arrondissement (Procès-verbal):

  • (3) Les hauteurs des bâtiments étouffent les bâtiments historiques avoisinants
  • (3) Manque d'espaces verts, parcs, services et qualité de vie
  • (2) Non-respect de l'histoire et le patrimoine du secteur
  • (2) Impact sur les résidents actuels
  • (2) Manque de logements pour attirer des familles
  • (1) Problèmes de circulation
  • (1) Logements sociales à l'écard des autres
  • (1) Manque de mixité de logements
  • (1) Manque de vision urbanistique dans le secteur

Conseillère Fournier : il reste beaucoup de travail à faire avec le promoteur afin d'en arriver à un meilleur projet

 

Citizens expressed the following concerns at the public consultation at the borough on May 3rd, 2010 (Procès-verbal):

  • (3) Building heights exceed those of neighbouring historic buildings
  • (3) Lack of green spaces, parks, services and quality of life
  • (2) No respect for the history of the neighbourhood
  • (2) Impact on current residents
  • (2) Lack of family-oriented units
  • (1) Traffic problems
  • (1) Segregated social housing
  • (1) Lack of diversity of unit types
  • (1) Lack of urban planning vision

Councillor Fournier: there is still much work to be done with the promoter in order to arrive at a better project


Conseil d'arrondissement du 1 juin, 2010

Conseillère Fournier : [j']invite les résidents à continuer à discuter avec les élus des préoccupations qu'ils auraient concernant le projet puisqu'il n'est pas encore adopté dans sa version finale

M. le Maire : il n'y a aucune mesure d'accélération du dossier et l'important est de s'assurer de continuer à bonifier les projets pour qu'ils soient conformes à la volonté des résidents

Source: Procès-verbal p.4


Borough Council of June 1st, 2010

Councillor Fournier: citizens are invited to continue discussing their concerns about the project with the council since it is not yet adopted in its final version

Mayor Dorais: this project will not be accelerated and it is important to continue to improve projects so that they meet the expectations of citizens.

Source: Procès-verbal p.4

 
Adoption par l'arrondissement   Adoption by the Borough

Au séance ordinaire du conseil d'arrondissement du mardi 6 juillet 2010, les membres du conseil ont adopté à l'unanimité le projet (la conseillère Sophie Thiébaut était absente). La requête du CSRG que le conseil se retire temporairement du processus d'adoption pour addresser réellement les préoccupations des résidents a été ignorée.

La conseillère Véronique Fournier a énuméré les changements qui ont été apportés au projet depuis la consultation public :

  • Plus de verdure pour le trottoir sur la rue William
  • Analyse du problématique de collection d'ordures dans des projets denses
  • Modifications aux balcons
  • Réduction en hauteur des premiers 6m en bordure de la rue William

Les deux dernières concessions ont déjà été obtenues par les propriétaires des autres phases Lowney en consultation avec le développeur, Prével. À part de l'addition de verdure sur la rue William, aucune préoccupation levée par les citoyens lors de la consultation public du 3 mai, les conseils d'arrondissement du 1er juin et du 6 juillet, et par correspondance écrite ou verbale n'a été prise en considération dans le projet final adopté.

 

At the regular borough council meeting of Tuesday July 6th, 2010, the council members unanimously adopted the project (councillor Sophie Thiébaut was absent). The CSRG's request to defer adoption of the project pending consensus with the citizens was denied.

Councillor Véronique Fournier enumerated the changes that were made to the project since the public consultation:

  • Increased vegetation for the pedestrian space on William Street
  • Analysis of problem of garbage collection for dense projects
  • Modifications to balconies
  • Reduced height of building on first 6m of frontage on William Street

The last two concessions had already been obtained by owners of other Lowney phases in consultation with the developer Prével. Apart from the addition of vegetation on William Street, none of the preoccupations raised at the public consultation of May 3rd, the council meetings of June 1st and July 6th, and in written and verbal correspondence by citizens have been addressed or corrected in the adopted project.

 
 
Pétition vs. pétition   Petition vs. Petition
Le 18 juin, 2010 les résidents ont déposé à l'arrondissement la pétition suivante pour un référendum :
  On June 18th, citizens deposited the following petition for a referendum with the borough:

Nous, résidents de la zone 0449, nous nous opposons à la disposition relative au changement de la hauteur maximale préscrite pour le second projet de résolution intitulé «Résolution en vertu du règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble afin d'autoriser la construction d'un projet résidentiel sur le site formé des lots 1 179 698 et 1 179 730 - Projet Lowney 8 - 300, rue Ann»

- 14 signatures (seulement 12 sont nécéssaires)

Par contre, cette pétition est rendue nulle par le dépôt simultané d'une demande de renonciation des personnes habiles à voter par le développeur, Prével avec 277 signatures. Prével se sont servis de la même stratégie pour leurs Lofts Impérial comme expliqué dans cet extrait des St-Henri Chronicles :

 

- 14 signatures were collected (only 12 are required)

However, this petition is voided by the developer, Prével's simultaneous deposit of a demand for the renunciation of eligible voters with 277 signatures. Prével have used this exact same strategy for their Impérial Lofts as described in this excerpt from the St-Henri Chronicles:


le promoteur Prevel leur a joué un sacré tour: en s'appuyant sur une disposition obscure du règlement municipal sur la tenue d'un référendum, il a fait circuler dans le quartier une "renonciation à signer un registre pour la tenue d'un référendum". On ne sait pas quelle salade qu'il a raconté aux résidents qui l'ont signé. N'importe, il a ramassé le nombre de signatures nécessaires, et voilà que son projet était maintenant blindé. Il a coupé court les négos avec les groupes qui promouvait la stratégie d'augmenter la mise, il a eu un bon rire pour les purs et durs, et le projet a passé tel quel.
 
 
Qui renonce son droit à voter ? /
Who's renouncing their right to vote?

Lowney Phase 1:    9 (64 unités)
Lowney Phase 2:    3 (69 unités)
Lowney Phase 3-4: 264 (235 unités)
Lowney Phase 5-7: 1 (Sous/Under construction)
 
Les 277 signatures représentent plus que 50% des personnes habiles à voter dans le secteur. Par contre, dans l'éléction municipale de 2009, seulement 36.32% des personnes habiles ont voté dans le Sud-Ouest (p. 375). Donc il y a plus qu'un tiers plus de gens qui renoncent leur droit de voter plutôt que de l'exercer !   The 277 signatures represent more than 50% of eligible voters in the sector. In contrast, only 36.32% of eligible voters in the Sud-Ouest took part in the 2009 municipal election (p. 375). Therefore, there are more than one-third more people prepared to renounce their vote rather than exercise it!
According to the Quebec Municipal Affairs Department, renunciations are not intended for the benefit of private developers: Developers exploiting legal loophole Linda Gyulai, The Gazette (04 08 10)
 
Prével et le citoyen   Prével and the Citizen

En décembre 2009, Jacques Vincent, co-président de Prével, a défendu les intérêts des projets Lowney et leurs résidents contre le Corridor Dalhousie Corridor. Aux consultations publiques de l'OCPM, M. Vincent expliquait :

«Nous, les gens, nous, on y a cru au quartier, on a été des pionniers pour relancer le quartier Griffintown, on était dans les premiers. Les gens qui ont acheté chez nous, ils ont cru en nous, ils ont cru en la Ville. Ce qu'on vous demande, c'est de mettre le citoyen au coeur de ça»

Aux consultations publiques du Lowney Phase 8 à l'arrondissement le 3 mai, 2010, plusieurs de ces clients et d'autres résidents du quartier on exprimé leurs préoccupations concernant le projet (voir Préoccupations du CSRG en haut). Peu de ces préoccupations ont été réglés, et il reste à voir si le citoyen se retrouvera réellement «au coeur de ça».

 

In December 2009, Jacques Vincent, co-president of Prével, defended the interests of the Lowney projects and its residents against the unfavourable Dalhousie Corridor. At the OCPM hearings, he explained:

"Us, the people, we believed in the neighbourhood, we were the pioneers for relaunching Griffintown, we were among the first. The people who bought from us, they believed in us, they believed in the City. What we are asking for is to put the citizen at the heart of this".

At the Phase 8 public consultation at the borough on May 3rd, 2010, many of these clients and other residents of the neighbourhood voiced their concerns about the project (see CSRG Concerns above). Few of these concerns have been addressed, and it remains to be seen whether the citizens will truly find themselves at the heart of the debate.

 
Pré-vente : 19 juin, 2010   Presale: June 19th, 2010
Le 19 juin, 2010, la pré-vente du Lowney Phase 8 a commencé avec les clients les plus anxieux attendant en ligne depuis 17h la veille. Développeur Prével avancent le projet malgré le fait que les changements de zonage que ceci nécessite n'étaient pas encore approuvés par l'arrondissement. En trois heures, 109 des 129 unités ont été réservés.   On June 19th, 2010, the Lowney Phase 8 presale began with potential clients lining up beginning at 5pm the evening before. Developer Prével moved ahead with the project despite the fact that the changes in zoning that it required had not yet been approved by the borough. In three hours, 109 of the 129 units were reserved.
 
Architectes : Cardinal-Hardy   Architects: Cardinal-Hardy

Le bureau d'architectes Cardinal-Hardy est responsable pour la conception de la Phase 8, étant responsable pour toutes les phases précédentes. Lors d'une entrevue en janvier 2010 avec Peggy Curran de The Gazette, M. Cardinal expliquait que comme bureau, on est toujours à la recherche de ce qu'un site nous offre qu'on ne trouve pas ailleurs. Le site de la Phase 8 est unique puisque c'est borné par une concentration de bâtiments industriels du début de la 19e siècle en état de conservation supérieure à Griffintown, le berceau de la révolution industrielle au Canada, riche avec deux siècles d'histoire. Par contre, l'architecture proposée ne profite nullement de l'héritage du site, ni des bâtiments historiques avoisinants et n'inclut pas les matériaux et styles de construction typiques au quartier.

Également intéressant, Cardinal-Hardy ont simultanément gagné un prix de design national pour leur contribution au Quartier Bonaventure, une proposition d'architecture purement speculative dont les critiques doutent de sa réalisation à part peut-être, le Corridor Dalhousie peu populaire. Par contre, leur design de la Phase 8, qui se retrouve a quelques intersections près, et qui sera certainement réalisé, est d'une qualité d'architecture inférieure à celle du garage pour camions de bière avoisinant et également à celle des deux phases initiales du projet Lowney.

 

Renowned architecture firm Cardinal-Hardy is responsible for the design of Phase 8, as they have been responsible for all previous phases. In a January 2010 interview with Peggy Curran of the Gazette, Mr. Cardinal states that "as an office, we always look for the thing a site offers us that you cannot find somewhere else". The site of Phase 8 is unique in that it borders the best preserved concentration of early 19th century industrial buildings in Griffintown, the cradle of the industrial revolution in Canada, with over two centuries of rich history. Ironically, the proposed architecture does not draw upon the heritage of the site, the neighbouring historic buildings, nor the traditional building materials and styles of the area.

Also of interest is the fact that Cardinal-Hardy have simultaneously won a national design award for their work on Quartier Bonaventure, a proposal of purely speculative architecture that most critics argue is unlikely to be undertaken save, possibly, for the unpopular Dalhousie Corridor. Ironically, their design for Lowney Phase 8 mere blocks away, and which is almost certain to be constructed, is of an architectural quality significantly inferior to the neighbouring 80-year-old garage for beer trucks and the original two Lowney Phases.

 
Documents   Documents

Démocratie et projets particuliers d'urbanisme (02 07 10)

Lettre aux élus du Sud-Ouest (23 06 10)

Consultation publique (03 05 10) :
 

CSRG Letter to the the Sud-Ouest (11 07 10)

Reflections on Scale, Architecture and Longevity

Public consultation (03 05 10):
 
Calendrier   Calendar
Mardi le 6 juillet, 2010
Adoption au conseil d'arrondissement (40.04)
Ordre du jour [PDF]
  Tuesday, July 6th, 2010
Adoption by borough (40.04)
Order of proceedings [PDF]
 
Samedi le 19 juin, 2010
Pré-vente Lowney Phase 8
  Saturday, June 19th, 2010
Lowney Phase 8 Presale
 
Lundi le 3 mai, 2010
Consultation publique Lowney Phase 8
Avis [PDF]
Procès-verbal [PDF]
  Monday, May 3rd, 2010
Lowney Phase 8 Public Consultation
Notice [PDF]
Summary [PDF]
 
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